2025重生之我做上海商铺中介第144章 徐家汇商铺

我：“大师最近我想在徐家汇商圈找个合适的铺位开店可实在是毫无头绪您能给我指点指点吗？” 大师：“在徐家汇商圈找铺位得有一套系统的方法。

首先我们得学会战略卡位锁定那些‘毛细血管级’的黄金点位。

” 我：“‘毛细血管级’黄金点位？这是什么意思呀？” 大师：“简单来说就是别只盯着那些天价的核心铺位要抓取次级辐射区的高性价比点位。

比如你可以打开百度或腾讯地图的热力图在工作日下午3点和周末晚8点这两个时段截取徐家汇的人流密度图。

重点标注主干道分流点像美罗城到太平洋数码二期之间的支路还有商务 - 居住过渡带比如南丹东路沿线的小区底商。

” 我：“原来是这样通过热力图来找潜在的好位置。

那还有其他方法吗？” 大师：“当然有还可以采用竞品包围战术。

在你目标的细分领域比如咖啡或者轻食行业在地图上标记出所有竞争对手的位置。

然后去寻找那种‘扎堆但非饱和区’就像港汇广场背后的广元西路那里既有流量又不会像商场里那样承受高昂的租金。

” 我：“这个方法确实不错。

不过找到位置后怎么判断这个铺位好不好呢？” 大师：“这就需要逆向筛选24小时排除‘垃圾铺’了。

评估有几个重要维度首先是自然流量质量不是看数量哦。

在工作日上午10点蹲守目标铺位统计路过人群的停留率要是他们边走边看手机那基本就是无效流量。

还要看看手提购物袋的比例这能判断消费意愿。

” 我：“原来是这样那其他维度呢？” 大师：“还有视觉狙击点站在马路对面看店铺3秒内能不能被LOGO吸引你可以用手机拍视频回放来验证。

另外下午西晒会不会导致橱窗反光这在夏季可是致命伤。

” 我：“确实这些细节很容易被忽略。

还有别的要注意的吗？” 大师：“当然隐形成本陷阱也得小心。

检查电箱容量够不够支持设备升级很多老铺位的电箱容量常常卡在30KW以下。

还有消防通道看看有没有被物业违规占用这可是开业审批的雷区。

” 我：“太感谢您了这些信息太有用了。

那找到合适的铺位后谈判的时候有什么技巧吗？” 大师：“谈判的时候得制造‘非你不可’的压价筹码。

比如采用数据碾压的方法你可以说‘我监测了本铺位过去2周人流动线工作日下午5 - 7点主客流是从地铁站C口往南走但贵铺正对绿化带形成视觉盲区这解释了为什么前三个租户都做不满8个月。

’最好再配合热力图打印件。

” 我：“这个方法很有说服力。

还有别的话术吗？” 大师：“还可以用痛点置换‘您坚持35元/平/天的报价是基于三年前的行情但现在徐家汇写字楼空置率18.7%（数据来源：戴德梁行Q2报告）我可以接受这个价格但要求改成流水抽成模式这对业主才是真正避险。

’” 我：“嗯嗯确实能说到业主的痛点上。

还有别的谈判技巧吗？” 大师：“还有时间绑架‘我的设计团队已经完成本铺位的3D改造方案（展示iPad效果图）如果今天签意向书下周就能进场施工确保您赶在国庆消费季前收租。

换其他租户至少要浪费45天空置期按现租金算您损失超过6万。

’” 我：“学到了！那在执行过程中还有什么要注意的吗？” 大师：“执行保障也很关键要有一套特种兵式铺位侦查流程。

准备好工具包像高德地图开发者版API可以抓取周边800米人群画像；沿街店铺电表扫描仪能判断真实经营时长；还有商铺产权查询App查查有没有抵押或者纠纷史。

” 我：“这些工具听起来很专业。

那具体的侦查节奏是怎样的呢？” 大师：“可以按照这个节奏来早上7点到9点观察早高峰人流来源判断是否依赖办公楼群；中午11点半到1点半记录午间消费峰值看看外送电动车的聚集数量；晚上8点到10点做夜光能见度测试评估天然广告位的价值。

” 我：“太详细了大师您真的太厉害了。

不过我有点担心谈判的时候业主说别人出价更高怎么办呢？” 大师：“这时候你就直接打开手机展示周边空置铺清单说‘张先生虹桥路921号刚挂牌的铺子面积更大且租金低12%如果您坚持这个条件我现在需要过去验铺了。

’然后起身整理文件70%的业主会在你走到门口时让步。

” 我：“哈哈真是太实用了太感谢大师您的指导了！我对找铺位有信心多了。

” 大师：“不客气祝你能找到合适的铺位生意兴隆！” 喜欢2025重生之我做上海商铺中介请大家收藏：()2025重生之我做上海商铺中介20小说网更新速度全网最快。

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